Τη διαδικασία και τα κριτήρια προσδιορισμού της μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη και του ποσού που θα μπορούν να λάβουν οι πιστωτές σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης ενός ακινήτου στο πλαίσιο της διαδικασίας που ορίζει ο νόμος Κατσέλη καθορίζει απόφαση που εξέδωσε η Τράπεζα της Ελλάδας και δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ (Αρ. Φύλλου 2740). Η απόφαση θα αρχίσει να εφαρμόζεται από την 1η Ιανουαρίου 2016.

Η εκτελεστική επιτροπή της Τράπεζας της Ελλάδος, όπως αναφέρει το σχετικό έγγραφο, αποφάσισε: «Με βάση τις βέλτιστες πρακτικές για την αξιολόγηση της ικανότητας αποπληρωμής οφειλών που ακολουθούνται από άλλα κράτη μέλη της Ε.Ε. ιδίως για την εκτίμηση της ικανότητας δανειοληπτών να εξυπηρετήσουν τις υποχρεώσεις προς πιστωτικά ιδρύματα (σχετικές και οι κατευθυντήριες γραμμές της Ευρωπαϊκής Αρχής Τραπεζών), καθώς και την ανάγκη ανάπτυξης και υιοθέτησης εκτιμητικών μεθοδολογιών και δεικτών εναρμονισμένων με τα διεθνή και ευρωπαϊκά πρότυπα για τον εν γένει προσδιορισμό της αξίας ακινήτων και ιδίως αυτών που χρησιμεύουν ως κατοικίες».

Μέγιστη ικανότητα αποπληρωμής του οφειλέτη

Ο προσδιορισμός της μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη βασίζεται στην τρέχουσα και στη μελλοντική ικανότητα αυτού για αποπληρωμή του συνόλου της οφειλής με βάση αξιόπιστες και ρεαλιστικές παραδοχές που λαμβάνουν υπόψη και τις «εύλογες δαπάνες διαβίωσης» του οφειλέτη και των προστατευόμενων μελών της οικογένειας του, βάσει της παρακάτω μεθοδολογίας:

Τρέχουσα ικανότητα αποπληρωμής του οφειλέτη

Βάση του υπολογισμού της τρέχουσας ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη αποτελούν το συνολικό διαθέσιμο εισόδημα και οι δαπάνες διαβίωσης αυτού και των προστατευόμενων μελών της οικογένειας του κατά το χρόνο συζήτησης της αίτησής του, όπως αυτά τεκμηριώνονται από τα έγγραφα και δικαιολογητικά που αυτός έχει καταθέσει στη γραμματεία του δικαστηρίου με τη σχετική αίτηση.

Για το σκοπό αυτό, ο οφειλέτης υποβάλλει μαζί με την αίτηση για ένταξη στο νόμο Κατσέλη το κατάλληλα συμπληρωμένο το τυποποιημένο έντυπο που καθορίζεται με την συγκεκριμένη απόφαση.

Σε αυτό ενσωματώνονται:

α) Τα στοιχεία του εισοδήματος του οφειλέτη που δηλώθηκαν από αυτόν στην αίτηση και

β) οι δαπάνες διαβίωσης του οφειλέτη και των προστατευόμενων μελών της οικογένειας του κατηγοριοποιημένες στις ομάδες των «ευλόγων δαπανών διαβίωσης» και στις ενδεχόμενες λοιπές δαπάνες.

Μελλοντική ικανότητα αποπληρωμής του οφειλέτη

Βάση του υπολογισμού της μελλοντικής ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη αποτελεί το ποσό που προκύπτει από τον υπολογισμό της τρέχουσας ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη, με κατ’ αρχήν σταδιακή προσαύξηση ποσοστού 5% ανά πενταετία. Το ανωτέρω ποσοστό της προσαύξησης ανά πενταετία μπορεί να είναι ανώτερο ή κατώτερο του 5%:

Στην περίπτωση που βασίζεται σε προσδοκία μελλοντικής αύξησης ή σε εκτίμηση μελλοντικής μείωσης του εισοδήματος του οφειλέτη από οποιαδήποτε αιτία, εφόσον αυτή τεκμηριώνεται επαρκώς,  στην περίπτωση που βασίζεται σε οικειοθελή δέσμευση του οφειλέτη να μειώσει τις δαπάνες διαβίωσης του ιδίου και των προστατευόμενων μελών της οικογένειας του, εφόσον δεν συντρέχουν άλλοι προφανείς λόγοι που καθιστούν μη ρεαλιστική την προοπτική μείωσης των δαπανών διαβίωσης.

Για την εκτίμηση των παραπάνω λαμβάνονται ενδεικτικά υπόψη:

το τρέχον επίπεδο δαπανών σε σχέση με τις εύλογες δαπάνες,

η ηλικία του οφειλέτη,

ο αριθμός και ηλικία των προστατευόμενων μελών της οικογένειάς του,

τυχόν προβλήματα υγείας του οφειλέτη και των προστατευόμενων μελών της οικογένειάς του,

οι συνθήκες της αγοράς ή του κλάδου δραστηριότητας του οφειλέτη ή του εργοδότη αυτού.

Υπολογισμός της μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη

Κατά τον υπολογισμό της μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη λαμβάνεται υπόψη το χρονικό διάστημα, κατά το οποίο οι τυχόν μεταβολές στο εισόδημα ή στις δαπάνες του αναμένεται να υπάρξουν και η περίοδος που εκτιμάται ότι αυτές θα διαρκέσουν. Εάν το σχέδιο διευθέτησης οφειλών περιέχει σταδιακά αυξανόμενες δόσεις αποπληρωμής, η ικανότητα αποπληρωμής υπολογίζεται, μέχρι το χρονικό σημείο της ολοσχερούς εξόφλησης της συνολικής οφειλής, λαμβάνοντας υπόψη την πιο πάνω, κατά περίπτωση, τεκμηρίωση.

Το σύνολο του ποσού των δόσεων που προκύπτει από την εκτίμηση της μέγιστης δυνατότητας αποπληρωμής του δανειολήπτη ανάγεται σε «παρούσα αξία».

Για το σκοπό αυτό, ως προεξοφλητικό επιτόκιο θα χρησιμοποιείται το μέσο επιτόκιο υφιστάμενων στεγαστικών δανείων σε ευρώ με διάρκεια άνω των πέντε ετών, όπως αυτό δημοσιεύεται κάθε μήνα στο διαδικτυακό τόπο της Τράπεζας της Ελλάδος (http://www.bankofgreece.gr/ Pages/el/Statistics/rates-markets/deposits.aspx), καθώς και στο Μηνιαίο Στατιστικό Δελτίο.

Προσδιορισμός του ποσού που θα ελάμβαναν οι πιστωτές σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης

Για τον προσδιορισμό του ποσού που θα ελάμβαναν οι πιστωτές σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης ακολουθείται η εξής διαδικασία: Εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, ο πιστωτής ή οι πιστωτές, των οποίων οι απαιτήσεις είναι εξασφαλισμένες με εμπράγματη ασφάλεια ή με προσημείωση υποθήκης και σε περίπτωση έλλειψης τέτοιων πιστωτών, ο πιστωτής με την υψηλότερη απαίτηση κατά του οφειλέτη, καταθέτουν στο φάκελο του οφειλέτη εκτίμηση σχετικά με το εκτιμώμενο ποσό του πλειστηριάσματος, σε περίπτωση πλειστηριασμού ακινήτου του οφειλέτη εντός έξι μηνών από την κατάθεση της αίτησης του οφειλέτη.

Η εκτίμηση αυτή θα περιλαμβάνει και εκτίμηση της τρέχουσας εμπορικής αξίας του ακινήτου και μνεία του εκτιμώμενου ποσοστού απομείωσης αυτής, λόγω της αναγκαστικής εκποίησης του ακινήτου, καθώς και των εξόδων που συνδέονται με τον πλειστηριασμό.

Ο οφειλέτης δικαιούται να καταθέσει στο φάκελο, μέχρι τη συζήτηση της αίτησης του ενώπιον του δικαστηρίου αντίστοιχου περιεχομένου εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή του κλάδου ακινήτων του ν. 4152/2013.

Οι εκτιμήσεις αυτές αξιολογούνται ελεύθερα από το δικαστήριο, όμως σε περίπτωση αποκλίσεων που επηρεάζουν καθοριστικά την έκβαση της απόφασης κι εφόσον ούτε ο πιστωτής ούτε ο οφειλέτης προσκομίζουν, μέχρι τη συζήτηση της υπόθεσης, εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή, ανατίθεται αυτή σε πιστοποιημένο εκτιμητή του κλάδου ακινήτων, από το δικαστή.

Βάσει των κατατεθειμένων εκτιμήσεων, το δικαστήριο προσδιορίζει στην απόφαση του το ποσό που θα ελάμβαναν οι πιστωτές σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Για την αποφυγή σύγκρουσης συμφερόντων, ο πιστοποιημένος εκτιμητής πρέπει να αναφέρει στην εκτίμησή του τυχόν σχέση που διατηρεί με τον οφειλέτη ή τους πιστωτές και η οποία θα μπορούσε να εγείρει αμφιβολίες για την ανεξαρτησία του.

Η αμοιβή του πιστοποιημένου εκτιμητή για την εκτίμηση καταβάλλεται από τον οφειλέτη και σε περίπτωση που γίνει δεκτή η αίτηση του για εξαίρεση του ακινήτου του από την εκποίηση, αυτή επιβάλλεται ως δικαστική δαπάνη σε βάρος των πιστωτών του οφειλέτη που έλαβαν μέρος στη δίκη.

Η ΤτΕ θα δημιουργήσει βάση δεδομένων με τις εκτιμήσεις και τις ποιοτικές παραμέτρους που λαμβάνονται υπόψη από τους εκτιμητές και θα διενεργεί, κατά τακτά διαστήματα, δειγματοληπτική εξέταση των κατατιθεμένων εκτιμήσεων για τη διάγνωση τυχόν σημαντικών αποκλίσεων μεταξύ της εκτίμησης και του πραγματικά επιτευχθέντος πλειστηριάσματος, σε περίπτωση απόρριψης της αίτησης και πλειστηριασμού του ακινήτου του οφειλέτη.

Παράλληλα, η ΤτΕ μπορεί να ζητά από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς στη διαδικασία την υποβολή, σε τακτή βάση ή και εκτάκτως, ποσοτικών και ποιοτικών στοιχείων σχετικά με τις κατατιθέμενες εκτιμήσεις.

Η ΤτΕ θα αξιολογεί τα ευρήματα και θα λαμβάνει υπόψη τυχόν ελλείψεις που της γνωστοποιούνται, ώστε να προσαρμόζεται κατάλληλα τόσο η διαδικασία προσδιορισμού του ποσού που θα ελάμβαναν οι πιστωτές σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης όσο και οι ακολουθούμενες από τους εκτιμητές μεθοδολογίες.

enikonomia.gr